提 要：论文根据国家规范及相关规划控制指标，推算并探讨了大城市合理的套均居住面积及住宅层数，并通过对比目前大城市住宅的建设实际，提出“适当控制套均住宅面积，提高大城市高层及中高层住宅比例”的结论。

    目前我国大规模的住宅开发已经对城市结构和城市形态产生了巨大的影响。国家土地管理局利用卫星遥感技术对北京等 31 个人口超过 100 万的城市的用地规模进行分析表明，这 31 个城市主城区占地面积已由 1986 年的 3266.7 平方公里扩大到 1996 年的 4906.1 平方公里，增长了 50.1% 。城市用地增长率与城市人口增长率之比称为城市用地增长弹性系数， 80 年代专家提出这一系数的合理数值应该是 1.12 ，但上述这 31 个特大城市的用地增长弹性系数达到 2.29 。在引起城市规模扩大的因素中，目前城市边缘住宅区的大规模建设，引起大量耕地转变为居住用地是相当主要的原因。现阶段大城市边缘大规模的城市住宅建设是以较低的容积率、高于国家标准许多的人均用地指标为前提，良好居住环境建立在牺牲国家对城市规模的控制和浪费有限耕地基础上，这样的发展观与目前倡导的可持续发展观是背道而驰的。

    中国大城市居住形态由城市规划部门和土地部门制定的相关指标管理和控制。对城市居住空间的用地标准具有限定作用的国家标准是 1994 年 2 月 1 日开始实施《城市居住区规划设计规范》（下称规范）和 1991 年 3 月 1 日开始实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》（下称标准），在新颁布的《城市规划法》和《城市土地管理法》中都提出城市建设用地的规模应当符合国务院建设行政主管部门规定的指标。在《规范》和《标准》中所规定的城市人均用地指标是根据我国特定土地资源情况和经济发展水平所制定的，对我国近期的城市住宅建设具有重要的指导和控制作用。目前我国城市规划部门所制定的近期与远期城市总体规划中对城市扩展范围和居住用地规模、以及根据人口增长规模推算的居住用地的增量规模等都是以上述两个国家为标准为依据。应当认识到：在我国这样的人均耕地远低于世界平均水平、土地缺稀的国度，严格执行国家所制定的用地控制标准，有利于城市建设规模和土地使用数量和强度的合理、高效利用，达到节约土地、控制大城市蔓延的目的。

    依据《城市居住区规划设计规范》中对人均居住区用地的控制指标，可以推算出国对各种住宅建筑类型的居住区（如以多层、中高层和高层住宅组成的居住区）套均住宅面积标准。由于目前我国大城市住宅开发多个以小区建设为主，所以这里依据《规范》中对小区的控制指标进行相关推算。在《规范》的《人均居住居住区用地控制指标》中分别制定了按城市各种住宅类型的小的控制指标；在《住宅面积净密度最大值控制指标》中按照气候区对多层、中高层、高层住宅小区提出了住宅面积净密度的最大控制标准；同时在《规范》对人均居住区用地控制指标的说明中指出：《规范》是按照平均每户 3.5 人的户均人口结构制定各项指标的。根据以上指标经推算可以得到每户住宅面积标准：

人均用地指标×居住小区住宅用地比例 = 居住小区人均住宅用地

居住小区人均用地× 3.5 人 / 户 = 居住小区户均住宅用地

居住小区户均住宅用地×住宅面积净密度最大值 = 户均最大住宅建筑面积

    根据以上公式的推算，并针对我国大城市所处的不同气候区，可以推算《规范》所提出的各大城市的住宅面积标准，为简化计算，住宅用地占整个小区用地的比例按照中间值 60% 计算。

    根据对北京、上海、天津、武汉、南京等 8 个主要大城市居民居住意向的调查，从对最符合居民的愿望的套均住宅面积统计中可以发现：目前居民最为认可的套均住宅面积为 80 — 100m2/ 套。可以看出，只有高层住宅小区才能做到套均住宅面积最大达到 88.2m2/ 套，目前居民普遍认可的住宅面积标准已远远高于国家的大部分控制指标。套均住宅面积的大幅增加是人均居住区用地大幅增加的潜在诱因，由人均居住区用地超标引发的城市居住用地大幅增长，必然引起城市居住用地膨胀，导致城市居住用地指标超出《城市用地分类与规划建设用地标准》所规定的居住用地占城市建设用地的 20% — 32% 的标准，并有可能使依据《规范》和《标准》所制定的各大城市总体规划成为一纸空文。

    2000 年中国小康住宅示范工程是以创建 21 世纪初叶的居住生活水准为目标，小区规划设计以体现超前性、先导性和示范性为目标；建设部所举办的“ 97 全国跨世纪住宅小区方案竞赛”也以跨世纪的居住区设计模式为目标，其获奖方案显示了中国各大城市地面向未来的居住模式具有典型性的探索结果。通过对所在地为大城市的小康住宅小区以及跨世纪住宅小区竞赛获奖方案的指标进行计算和分析，并与《规范》进行对照，可以发现具有示范性的小区规划设计结果与《规范》产生的一些矛盾。

    《规范》中对大城市居住小区的人均居住区用地分别规定为：多层 15 — 19m2/ 人，多层及中高层 14 — 18m2/ 人、中高层 13 — 14m2/ 人、多层及高层 11 — 14m2/ 人、高层 10 — 12m2/ 人。从表 2 中可以发现，被统计的大城市跨世纪小区人均居住区用地指标绝大部分远远地高于国家的规定标准，有的甚至是国家控制指标的 3 倍以上。人均居住区用地指标的大幅度增加，意味着新建小区用地面积的大幅增加，从而致使各大城市依据国家规范所制定的城市总体规划的居住用地指标可能被全面突破，其结果是导致城市用地范围地无序扩展。